Der Teilverkauf von Immobilien wird intensiv beworben: "Kapital freisetzen und wohnen bleiben" klingt verlockend, besonders für Senioren. Doch die Verbraucherzentralen warnen vor versteckten Kosten und ungünstigen Konditionen. Dieser Ratgeber erklärt, wie der Teilverkauf funktioniert und ob er sich für Sie lohnt.
1. So funktioniert der Immobilien-Teilverkauf
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen prozentualen Anteil Ihrer Immobilie (meist 10-50%) an einen spezialisierten Anbieter. Sie erhalten sofort Kapital, behalten aber ein lebenslanges Wohnrecht.
Immobilienbewertung
Der Anbieter bewertet Ihre Immobilie. Oft liegt die Bewertung unter dem tatsächlichen Marktwert.
Anteilsverkauf
Sie verkaufen z.B. 30% Ihrer Immobilie und erhalten den entsprechenden Betrag ausgezahlt.
Nießbrauchrecht
Sie erhalten ein im Grundbuch eingetragenes Nießbrauchrecht für lebenslanges Wohnen.
Monatliches Nutzungsentgelt
Sie zahlen eine monatliche "Miete" an den neuen Miteigentümer - typischerweise 4-6% p.a.
Späterer Gesamtverkauf
Bei Auszug oder Verkauf wird die Immobilie verwertet. Erlös wird nach Anteilen aufgeteilt.
Rechenbeispiel
Immobilienwert: 500.000€
Verkaufter Anteil: 30%
Auszahlung: 150.000€
Nutzungsentgelt (5%): 7.500€/Jahr = 625€/Monat
Nießbrauch vs. Wohnrecht
Nießbrauch: Sie dürfen die Immobilie auch vermieten. Wohnrecht: Nur Eigennutzung erlaubt. Die meisten Anbieter gewähren Nießbrauch.
Grundbucheintragung
Der Teilkäufer wird als Miteigentümer eingetragen. Ihr Nießbrauchrecht wird ebenfalls eingetragen und schützt Ihr Wohnrecht.
2. Kosten und Gebühren beim Teilverkauf
Die wahren Kosten des Teilverkaufs werden in der Werbung oft verschleiert. Neben dem offensichtlichen Nutzungsentgelt gibt es weitere Gebühren, die ins Geld gehen.
Alle Kosten im Überblick
| Kostenart | Typische Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Nutzungsentgelt | 4-6% p.a. des Auszahlungsbetrags | Monatliche Zahlung, oft indexiert |
| Abwicklungsentgelt | 3-7% bei Gesamtverkauf | Wird bei Verkauf fällig |
| Instandhaltungskosten | 100% beim Bewohner | Sie tragen alle Kosten allein |
| Wertsteigerung | Anteilig verloren | 30% verkauft = 30% der Wertsteigerung weg |
| Mindestlaufzeit | Oft 10 Jahre | Vorzeitiger Rückkauf teuer |
Verbraucherzentrale warnt
Die Verbraucherzentralen kritisieren den Teilverkauf als teures Modell mit versteckten Kosten. Das Nutzungsentgelt liegt oft deutlich über vergleichbaren Mietkosten, und bei der Verwertung fallen weitere Gebühren an.
Beispiel: 10 Jahre Teilverkauf
Auszahlung: 100.000€
Nutzungsentgelt (5%): 50.000€
Abwicklung (5%): 5.000€
Gesamtkosten: 55.000€
Vergleich: Kredit
Kredit 100.000€ (4% Zins):
Zinsen über 10 Jahre: ca. 22.000€
Ersparnis vs. Teilverkauf: 33.000€
3. Vor- und Nachteile des Teilverkaufs
Eine ehrliche Analyse zeigt: Der Teilverkauf hat einige Vorteile, aber die Nachteile überwiegen in den meisten Fällen.
Vorteile
- Sofortige Liquidität ohne Auszug
- Lebenslanges Wohnrecht (Nießbrauch)
- Keine monatliche Tilgung wie bei Kredit
- Auch bei schlechter Bonität möglich
- Kein Umzugsstress im Alter
- Flexible Verwendung des Kapitals
Nachteile
- Hohe laufende Kosten (Nutzungsentgelt)
- Wertsteigerungen gehen anteilig verloren
- Abwicklungsgebühren bei Verkauf
- Instandhaltung bleibt 100% beim Bewohner
- Komplexe, oft nachteilige Verträge
- Erben erhalten weniger
- Rückkauf oft teuer oder unmöglich
- Bewertung oft unter Marktwert
Für wen geeignet?
Der Teilverkauf kann sinnvoll sein für: Senioren ohne Erben, die keine Kreditwürdigkeit haben und dringend Kapital benötigen. In allen anderen Fällen gibt es meist bessere Alternativen.
Nicht geeignet für:
Wenn Sie Erben haben, die das Haus behalten sollen. Wenn Sie kreditwürdig sind. Wenn Sie langfristig planen. Wenn Ihnen Wertsteigerung wichtig ist.
4. Teilverkauf-Anbieter im Vergleich
Der Markt für Immobilien-Teilverkauf ist stark gewachsen. Die größten Anbieter unterscheiden sich in Details wie Nutzungsentgelt und Gebühren.
Bekannte Anbieter (Stand 2025)
| Anbieter | Nutzungsentgelt | Besonderheiten |
|---|---|---|
| Wertfaktor | ca. 4-5% p.a. | Einer der größten Anbieter |
| Deutsche Teilkauf | ca. 4-5% p.a. | Fokus auf Transparenz |
| Engel & Völkers LiquidHome | ca. 4-5% p.a. | Bekannte Maklermarke |
| Heimkapital | ca. 5% p.a. | Verschiedene Modelle |
Konditionen ändern sich. Holen Sie aktuelle Angebote ein und vergleichen Sie sorgfältig.
Checkliste: Darauf bei Anbietern achten
- Höhe des Nutzungsentgelts und Indexierung
- Abwicklungs-/Durchführungsentgelt bei Verkauf
- Mindestlaufzeit und Rückkaufkonditionen
- Wer trägt Instandhaltungskosten?
- Wie wird die Immobilie bewertet?
- Was passiert bei Pflegebedürftigkeit?
- Vertragsbedingungen bei vorzeitigem Verkauf
Wichtig: Unabhängige Beratung
Lassen Sie sich nicht vom Anbieter beraten - der hat ein Eigeninteresse. Holen Sie sich unabhängige Beratung von Verbraucherzentrale, Anwalt oder unabhängigem Finanzberater.
5. Alternativen zum Teilverkauf
Bevor Sie sich für einen Teilverkauf entscheiden, prüfen Sie diese Alternativen - sie sind oft günstiger und flexibler.
Leibrente
Sie verkaufen die gesamte Immobilie gegen lebenslanges Wohnrecht plus monatliche Rente. Kein Nutzungsentgelt, keine Instandhaltung. Gut für Senioren ohne Erben.
Umkehrhypothek
Ein Kredit, der erst bei Verkauf/Tod zurückgezahlt wird. Sie bleiben Eigentümer und profitieren von Wertsteigerungen. In Deutschland noch wenig verbreitet.
Klassischer Kredit
Bei guter Bonität oft die günstigste Lösung. Auch Senioren bekommen Kredite - mit der Immobilie als Sicherheit.
Verkauf mit Wohnrecht
Vollständiger Verkauf mit eingetragenem Wohnrecht. Höherer Einmalerlös, keine laufenden Kosten. Ideal wenn kein Erbe vorgesehen.
Verkauf und Mieten
Verkaufen und in der alten Wohnung als Mieter bleiben (Sale-and-Lease-Back). Voller Verkaufserlös, aber Mietkosten.
Vollständiger Verkauf
Verkaufen und in eine kleinere Immobilie umziehen. Höchste Kapitalsumme, volle Flexibilität, keine Abhängigkeit von Anbietern.
Unsere Empfehlung
Prüfen Sie zuerst, ob ein klassischer Kredit möglich ist - er ist fast immer günstiger als ein Teilverkauf. Wenn Sie keinen Kredit bekommen und im Haus bleiben wollen, kann die Leibrente eine bessere Alternative sein.
Kostenlose Beratung anfordern6. Fazit: Lohnt sich der Teilverkauf?
Der Immobilien-Teilverkauf ist ein teures Modell mit versteckten Kosten. In den meisten Fällen gibt es günstigere Alternativen.
Teilverkauf kann sinnvoll sein wenn:
- Sie keine Kreditwürdigkeit haben
- Sie keine Erben haben/einplanen
- Sie unbedingt im Haus bleiben wollen
- Sie dringend Kapital benötigen
- Alternative Modelle nicht verfügbar sind
Teilverkauf ist keine gute Wahl wenn:
- Sie Erben haben, die das Haus behalten sollen
- Sie kreditwürdig sind
- Sie von Wertsteigerungen profitieren wollen
- Sie langfristig planen (10+ Jahre)
- Sie Alternativen nicht geprüft haben
Unser Rat
Bevor Sie einen Teilverkauf in Betracht ziehen, lassen Sie Ihre Immobilie unabhängig bewerten und prüfen Sie alle Alternativen. Ein vollständiger Verkauf zu einem guten Preis ist oft die wirtschaftlich beste Lösung.
Häufige Fragen zum Teilverkauf
Was ist ein Teilverkauf einer Immobilie?
Beim Teilverkauf verkaufen Sie einen Teil Ihres Hauses (meist 10-50%) an einen Anbieter und erhalten dafür sofort Kapital. Sie behalten ein Nießbrauchrecht und wohnen weiterhin in Ihrer Immobilie. Dafür zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt an den neuen Miteigentümer.
Wie hoch ist das Nutzungsentgelt beim Teilverkauf?
Das monatliche Nutzungsentgelt liegt typischerweise bei 4-6% des Auszahlungsbetrags pro Jahr. Bei einer Auszahlung von 100.000€ wären das 4.000-6.000€ pro Jahr oder 333-500€ monatlich.
Lohnt sich ein Teilverkauf?
Ein Teilverkauf kann in bestimmten Situationen sinnvoll sein, hat aber erhebliche Nachteile: hohe laufende Kosten, Wertsteigerungen gehen anteilig verloren, komplexe Verträge. Alternativen wie Leibrente, Kredit oder vollständiger Verkauf sind oft günstiger.
Was passiert mit der Wertsteigerung beim Teilverkauf?
Wertsteigerungen werden anteilig aufgeteilt. Haben Sie 40% verkauft, gehen 40% der Wertsteigerung an den Teilkäufer. Bei einem späteren Gesamtverkauf erhalten Sie nur 60% des gestiegenen Wertes.