Der Verkauf einer Eigentumswohnung unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Hausverkauf. Als Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) gibt es zusätzliche Dokumente, Regelungen und Besonderheiten zu beachten. Dieser Ratgeber erklärt alles, was Sie für einen erfolgreichen Wohnungsverkauf wissen müssen.
1. Besonderheiten beim Wohnungsverkauf
Im Gegensatz zum Hausverkauf sind Sie als Wohnungseigentümer Teil einer Gemeinschaft. Das bringt zusätzliche Aspekte mit sich, die Käufer interessieren und die Sie transparent kommunizieren sollten.
Sondereigentum (Ihre Wohnung)
- Wohnräume und Böden
- Innentüren und Einbauten
- Sanitäreinrichtungen
- Nicht-tragende Wände
- Bodenbeläge und Tapeten
- Balkon-Innenbereich
Gemeinschaftseigentum
- Dach und Fassade
- Tragende Wände
- Treppenhaus und Flure
- Heizungsanlage
- Fenster und Balkongitter
- Garten und Außenanlagen
Wichtig für Käufer
Käufer interessieren sich besonders für: den Zustand des Gemeinschaftseigentums, geplante Sanierungen, die Höhe der Instandhaltungsrücklage und das Hausgeld. Bereiten Sie diese Informationen proaktiv vor.
2. Die Teilungserklärung verstehen
Die Teilungserklärung ist das wichtigste Dokument jeder Eigentumswohnung. Sie regelt die Aufteilung des Gebäudes in Sonder- und Gemeinschaftseigentum sowie die Rechte und Pflichten der Eigentümer.
Miteigentumsanteil
Definiert Ihren Anteil am Gemeinschaftseigentum - typischerweise basierend auf der Wohnfläche. Bestimmt auch Stimmrechte und Kostenverteilung.
Sondernutzungsrechte
Exklusive Nutzungsrechte an Gemeinschaftseigentum wie Garten, Stellplatz oder Kellerabteil. Erhöhen den Wohnungswert.
Gemeinschaftsordnung
Regelt das Zusammenleben: Tierhaltung, Ruhezeiten, bauliche Veränderungen und Vermietungsregeln.
Prüfpunkte in der Teilungserklärung
- Genauer Umfang des Sondereigentums
- Vorhandene Sondernutzungsrechte
- Veräußerungszustimmung erforderlich?
- Vermietungseinschränkungen
- Regelungen zu baulichen Veränderungen
- Kostenverteilungsschlüssel
3. WEG und Hausgeld
Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verwaltet das Gemeinschaftseigentum. Das monatliche Hausgeld und die Instandhaltungsrücklage sind wichtige Faktoren für potenzielle Käufer.
Bestandteile des Hausgeldes
| Position | Beschreibung | Anteil |
|---|---|---|
| Betriebskosten | Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung | ca. 60-70% |
| Verwaltung | Hausverwaltung, Kontoführung | ca. 5-10% |
| Instandhaltungsrücklage | Ansparung für größere Reparaturen | ca. 20-30% |
Instandhaltungsrücklage prüfen
Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Qualitätsmerkmal und erhöht den Wert. Faustregel: mindestens 10-15€ pro m² Wohnfläche im Jahr sollten angespart werden. Bei älteren Gebäuden entsprechend mehr.
Wohnung bewerten lassenAchtung: Sonderumlagen
Informieren Sie Käufer über beschlossene oder geplante Sonderumlagen für größere Sanierungen. Verschweigen kann zu Rechtsstreitigkeiten führen. Transparenz schafft Vertrauen.
4. Benötigte Unterlagen beim ETW-Verkauf
Beim Wohnungsverkauf benötigen Sie zusätzliche WEG-spezifische Dokumente. Eine vollständige Dokumentation beschleunigt den Verkauf erheblich.
Standard-Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug
- Energieausweis
- Wohnflächenberechnung
- Grundriss der Wohnung
WEG-spezifische Unterlagen
- Teilungserklärung mit Aufteilungsplan
- Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten 3 Eigentümerversammlungen
- Aktuelle Hausgeldabrechnung
- Aktueller Wirtschaftsplan
- Stand der Instandhaltungsrücklage
- Übersicht geplanter Sanierungsmaßnahmen
- Name und Kontakt der Hausverwaltung
Bei Vermietung
- Mietvertrag mit allen Anlagen
- Mieterhöhungen der letzten Jahre
- Nebenkostenabrechnungen
- Kaution und deren Anlage
5. Wohnungsbewertung
Der Wert einer Eigentumswohnung hängt von vielen Faktoren ab - sowohl von Ihrer Wohnung selbst als auch vom Zustand der gesamten WEG.
Lage & Etage
Höhere Etagen sind oft wertvoller (mehr Licht, weniger Lärm). Erdgeschoss nur bei Garten attraktiv.
Gebäudezustand
Ein gepflegtes Treppenhaus und sanierte Fassade steigern den Wert aller Wohnungen.
Rücklagenhöhe
Hohe Rücklagen = geringeres Risiko für Sonderumlagen. Das zahlen Käufer gerne.
Hausgeld-Höhe
Niedriges Hausgeld kann ein Plus sein, aber nicht auf Kosten der Instandhaltung.
Sondernutzungsrechte
Stellplatz, Garten oder große Kellerräume erhöhen den Wert deutlich.
WEG-Situation
Eine harmonische Eigentümergemeinschaft ist ein unterschätzter Wertfaktor.
Kostenlose Wohnungsbewertung
Wir ermitteln den Marktwert Ihrer Eigentumswohnung unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren - kostenlos und unverbindlich.
Jetzt Wert ermitteln6. Tipps für den erfolgreichen Wohnungsverkauf
WEG-Protokolle studieren
Kennen Sie alle beschlossenen Maßnahmen. Käufer werden fragen - und Unwissenheit wirkt unprofessionell.
Hausverwaltung informieren
Bitten Sie die Verwaltung um Auskunft zur Rücklage und geplanten Maßnahmen. So sind Sie vorbereitet.
Gemeinschaft positiv darstellen
Eine funktionierende WEG ist ein Verkaufsargument. Betonen Sie gute Nachbarschaft und Verwaltung.
Veräußerungszustimmung prüfen
Checken Sie die Teilungserklärung: Ist eine Zustimmung der WEG erforderlich?
Unterlagen von Verwaltung anfordern
Protokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand - alles frühzeitig besorgen.
Sonderumlagen klären
Gibt es beschlossene oder geplante Sonderumlagen? Diese müssen offengelegt werden.
Wohnung optimal präsentieren
Home Staging auch bei Wohnungen sinnvoll. Gemeinschaftsbereiche sauber halten.
Bei Besichtigung WEG erklären
Käufer wollen verstehen, wie die Gemeinschaft funktioniert und was auf sie zukommt.
Häufige Fragen zum Wohnungsverkauf
Was ist die Teilungserklärung und warum ist sie wichtig?
Die Teilungserklärung ist das Grunddokument jeder Eigentumswohnung. Sie definiert, welche Räume Sondereigentum (Ihre Wohnung) und welche Gemeinschaftseigentum sind. Käufer benötigen sie, um ihre Rechte und Pflichten zu verstehen - sie ist ein Pflichtdokument beim Verkauf.
Muss der Käufer von der WEG genehmigt werden?
In manchen Teilungserklärungen ist eine Veräußerungszustimmung der WEG vorgeschrieben. Diese darf nur aus wichtigem Grund verweigert werden. Prüfen Sie Ihre Teilungserklärung, ob diese Klausel existiert, und beantragen Sie die Zustimmung rechtzeitig.
Was passiert mit der Instandhaltungsrücklage beim Verkauf?
Die eingezahlte Rücklage geht automatisch auf den Käufer über - Sie erhalten keine Erstattung. Der Wert der Rücklage ist aber im Kaufpreis berücksichtigt. Eine hohe Rücklage erhöht den Wert Ihrer Wohnung.