Der Verkauf einer Gewerbeimmobilie unterscheidet sich grundlegend vom Wohnimmobilienverkauf. Andere Käufergruppen, komplexere Bewertungen und besondere steuerliche Regelungen erfordern spezifisches Know-how. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf Sie beim Verkauf von Büro, Laden, Halle oder Praxis achten müssen.
1. Arten von Gewerbeimmobilien
Gewerbeimmobilie ist nicht gleich Gewerbeimmobilie. Je nach Nutzungsart unterscheiden sich Käufergruppen, Bewertungsmethoden und Marktbedingungen.
Büroimmobilien
Von Einzelbüro bis Bürokomplex. Wichtig: Lage, Anbindung, Ausstattung, Flächeneffizienz. Nachfrage durch Homeoffice-Trend verändert.
Einzelhandel / Ladenlokale
Geschäfte, Läden, Einkaufszentren. Frequenzlage entscheidend. E-Commerce-Wandel beeinflusst Nachfrage stark.
Logistik / Lagerhallen
Lager, Logistikzentren, Produktionshallen. Boomendes Segment durch E-Commerce. Anbindung und Hallenhöhe wichtig.
Praxen / Gesundheit
Arztpraxen, Zahnarztpraxen, Physiotherapie. Spezielle Anforderungen an Ausstattung. Oft mit Praxisübergabe verbunden.
Gastronomie / Hotel
Restaurants, Hotels, Pensionen. Betreiberabhängig. Oft als Asset-Deal (Immobilie) oder Share-Deal (Unternehmen).
Mischnutzung
Wohn- und Geschäftshäuser. Kombination aus Wohn- und Gewerbeflächen. Komplexere Bewertung durch unterschiedliche Nutzungen.
Wichtig: Nutzungsart im Bebauungsplan
Prüfen Sie, welche Nutzung baurechtlich zulässig ist. Eine Umnutzung (z.B. Gewerbe zu Wohnen) kann den Wert erheblich steigern - oder bei Einschränkungen mindern.
2. Gewerbeimmobilie bewerten
Die Bewertung von Gewerbeimmobilien ist komplexer als bei Wohnimmobilien. Der Ertragswert steht im Mittelpunkt, aber auch Drittverwendungsfähigkeit und Markttrends spielen eine Rolle.
Typische Kaufpreisfaktoren nach Nutzungsart
| Nutzungsart | Kaufpreisfaktor | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Büro (Core/Top-Lage) | 20-30 | 3,3-5,0% |
| Büro (B-Lage) | 12-18 | 5,6-8,3% |
| Einzelhandel (1A-Lage) | 18-25 | 4,0-5,6% |
| Einzelhandel (Nebenlagen) | 8-14 | 7,1-12,5% |
| Logistik / Lager | 15-22 | 4,5-6,7% |
| Produktion / Hallen | 8-12 | 8,3-12,5% |
Faktoren variieren stark nach Region, Zustand und Mietersituation. Stand 2025.
Wertbestimmende Faktoren
- Mieteinnahmen: Ist-Miete vs. Marktmiete, Mietentwicklung
- Mietverträge: Laufzeit, Bonität, Indexierung, Verlängerungsoptionen
- Standort: Makro- und Mikrolage, Verkehrsanbindung, Parkplätze
- Gebäudezustand: Baujahr, Sanierungen, Instandhaltungsstau
- Drittverwendung: Kann ein anderer Nutzer die Fläche nutzen?
- Flächeneffizienz: Verhältnis Nutz- zu Gesamtfläche
- Ausstattung: Technik, Klimatisierung, IT-Infrastruktur
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Jetzt bewerten lassen3. Mietverträge und Mieterbindung
Bei Gewerbeimmobilien sind die Mietverträge oft wertbestimmend. Lange Laufzeiten mit bonitätsstarken Mietern erhöhen den Preis erheblich.
Wertsteigernde Faktoren
- Lange Restlaufzeit (5+ Jahre)
- Bonitätsstarke Mieter (Konzerne, Filialisten)
- Indexierte Miete (Inflationsschutz)
- Triple-Net-Verträge (Mieter trägt alle Kosten)
- Verlängerungsoptionen für Mieter
- Keine Sonderkündigungsrechte
Wertmindernde Faktoren
- Kurze Restlaufzeit (<2 Jahre)
- Schwache Mieterbonität
- Unter Marktmiete vermietet
- Leerstand
- Mieterrückstände
- Sonderkündigungsrechte
WALT - Weighted Average Lease Term
Die gewichtete durchschnittliche Mietvertragslaufzeit ist eine wichtige Kennzahl. Je höher der WALT, desto sicherer die Einnahmen und desto höher der Preis.
Mieterbonität prüfen
Käufer werden die Bonität Ihrer Mieter prüfen. Bereiten Sie Unterlagen vor: Handelsregisterauszüge, Bilanzen, Zahlungshistorie.
Gewerbemietrecht
Anders als bei Wohnraum gibt es keinen Kündigungsschutz. Befristete Verträge enden automatisch - das kann Vor- oder Nachteil sein.
Tipp: Mieter frühzeitig einbinden
Informieren Sie wichtige Mieter über den geplanten Verkauf. Ein kooperativer Mieter, der Besichtigungen ermöglicht und Interesse an Vertragsverlängerung signalisiert, erhöht den Verkaufspreis.
4. Steuern beim Gewerbeimmobilienverkauf
Die steuerliche Behandlung von Gewerbeimmobilien unterscheidet sich von Wohnimmobilien. Besonders bei Betriebsvermögen gelten andere Regeln.
Steuerliche Szenarien
| Situation | Besteuerung | Hinweis |
|---|---|---|
| Privatvermögen, >10 Jahre | Steuerfrei | Spekulationsfrist abgelaufen |
| Privatvermögen, <10 Jahre | Einkommensteuer auf Gewinn | Persönlicher Steuersatz |
| Betriebsvermögen (Einzelunternehmen) | Einkommensteuer + Gewerbesteuer | Keine 10-Jahres-Frist |
| GmbH / Kapitalgesellschaft | Körperschaftsteuer + Gewerbesteuer | Ca. 30% Gesamtbelastung |
| Share Deal (Anteilsverkauf) | Oft steuergünstiger | Keine Grunderwerbsteuer für Käufer |
Asset Deal vs. Share Deal
Beim Asset Deal wird die Immobilie verkauft (Grunderwerbsteuer für Käufer). Beim Share Deal werden Gesellschaftsanteile verkauft (oft steuergünstiger). Ab bestimmten Größen lohnt sich die Prüfung.
§ 6b EStG Rücklage
Gewinne aus dem Verkauf können unter bestimmten Voraussetzungen auf eine Ersatzimmobilie übertragen werden. Steuerstundung möglich.
Umsatzsteuer beachten
Gewerbliche Vermietung kann umsatzsteuerpflichtig sein. Beim Verkauf kann die Option zur Umsatzsteuer Vorteile bringen. Steuerberater fragen!
Dringend empfohlen: Steuerberatung
Die steuerlichen Auswirkungen beim Gewerbeimmobilienverkauf sind komplex. Lassen Sie sich vor dem Verkauf von einem Steuerberater beraten - die Beratungskosten sind gut investiert.
5. Die richtigen Käufer finden
Gewerbeimmobilien sprechen spezialisierte Käufergruppen an. Die richtige Vermarktungsstrategie ist entscheidend für den Erfolg.
Institutionelle Investoren
Immobilienfonds, Versicherungen, Pensionskassen. Kaufen größere Objekte ab ca. 5 Mio. €. Professionelle Due Diligence, lange Entscheidungswege.
Family Offices
Vermögende Familien mit professionellem Management. Flexibler als Institutionelle, schnellere Entscheidungen. Ab ca. 2 Mio. €.
Private Investoren
Kapitalanleger, die Rendite suchen. Objekte bis ca. 2-3 Mio. €. Oft lokale Investoren mit Marktkenntnis.
Eigennutzer
Unternehmen, die Flächen für eigene Nutzung suchen. Zahlen oft Aufpreis für passende Objekte. Schnelle Entscheidung möglich.
Projektentwickler
Interessiert bei Umnutzungs- oder Entwicklungspotenzial. Zahlen für Potenzial, nicht nur Bestand. Erfahren in komplexen Deals.
REITs / börsennotierte Gesellschaften
Real Estate Investment Trusts kaufen größere Portfolios. Strenge Kriterien, aber schnelle Abwicklung bei Passung.
Vermarktungskanäle für Gewerbeimmobilien
- Spezialisierte Gewerbemakler
- Gewerbeimmobilien-Plattformen (z.B. Immobilienscout24 Gewerbe)
- Direktansprache von Investoren
- Investment-Netzwerke und Branchenevents
- Off-Market-Vermarktung (diskret)
- Bieterverfahren bei attraktiven Objekten
6. Tipps für den erfolgreichen Verkauf
Vollständige Dokumentation
Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Grundrisse, Baugenehmigungen - professionelle Käufer prüfen alles.
WALT optimieren
Versuchen Sie vor dem Verkauf, Mietverträge zu verlängern. Jedes Jahr mehr Restlaufzeit steigert den Preis.
Leerstand vermeiden
Leerstehende Flächen mindern den Wert erheblich. Auch kurzfristige Mietverträge sind besser als Leerstand.
Steuerliche Strukturierung
Prüfen Sie mit Ihrem Steuerberater, ob Asset Deal oder Share Deal günstiger ist.
Professionelles Marketing
Gewerbeimmobilien erfordern spezialisierte Vermarktung. Ein erfahrener Gewerbemakler hat Zugang zu den richtigen Käufern.
Geduld mitbringen
Gewerbeimmobilien verkaufen sich langsamer als Wohnimmobilien. Planen Sie 6-18 Monate ein.
Bieterverfahren für Premium-Objekte
Bei attraktiven Gewerbeimmobilien kann ein strukturiertes Bieterverfahren den besten Preis erzielen. Mehrere Interessenten bieten gleichzeitig, was den Wettbewerb fördert.
Mehr zum BieterverfahrenHäufige Fragen zum Gewerbeimmobilienverkauf
Wie wird eine Gewerbeimmobilie bewertet?
Gewerbeimmobilien werden primär nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Entscheidend sind die Mieteinnahmen, die Mietvertragslaufzeit, der Standort und der Zustand. Bei Spezialimmobilien kommt auch das Sachwertverfahren zum Einsatz.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer Gewerbeimmobilie an?
Bei Privatvermögen und Verkauf nach 10+ Jahren ist der Gewinn steuerfrei. Bei Betriebsvermögen ist der Gewinn immer steuerpflichtig (Einkommensteuer/ Körperschaftsteuer + ggf. Gewerbesteuer).
Kann ich eine vermietete Gewerbeimmobilie verkaufen?
Ja, der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein. Lange Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern sind ein Wertvorteil. Kurze Restlaufzeiten oder Mietausfallrisiken mindern den Preis.
Wer kauft Gewerbeimmobilien?
Käufer sind meist: institutionelle Investoren (Fonds, Versicherungen), Family Offices, private Kapitalanleger, Eigennutzer (Unternehmen für eigene Nutzung) oder Projektentwickler bei Umnutzungspotenzial.