Der Verkauf eines Grundstücks unterscheidet sich in wichtigen Punkten vom Verkauf einer bebauten Immobilie. Baurecht, Erschließung und Bodenverhältnisse spielen eine zentrale Rolle für den erzielbaren Preis. Dieser Ratgeber zeigt Ihnen, worauf Sie beim Grundstücksverkauf achten müssen und wie Sie den besten Preis erzielen.
1. Grundlagen beim Grundstücksverkauf
Ob Baugrundstück, landwirtschaftliche Fläche oder Gartenland - jede Grundstücksart hat ihre Besonderheiten. Der wichtigste Faktor für den Wert ist das Baurecht.
Bauland
Voll erschlossene Grundstücke mit Baurecht erzielen die höchsten Preise. Entscheidend ist der Bebauungsplan.
Rohbauland
Flächen im Bebauungsplan, aber noch nicht erschlossen. Niedrigerer Preis wegen ausstehender Erschließungskosten.
Bauerwartungsland
Land, das voraussichtlich Bauland wird. Spekulation auf Wertsteigerung, aber mit Risiko behaftet.
Ackerland / Grünland
Landwirtschaftliche Flächen ohne Baurecht. Deutlich niedrigere Preise als Bauland.
Wichtig: Baurecht ist entscheidend
Ein Grundstück mit Baurecht kann das 50-100-fache eines vergleichbaren Grundstücks ohne Baurecht wert sein. Klären Sie daher zuerst den planungsrechtlichen Status Ihres Grundstücks.
2. Den Grundstückswert ermitteln
Die Bewertung eines Grundstücks erfolgt primär über den Bodenrichtwert und vergleichbare Verkäufe in der Umgebung. Verschiedene Faktoren beeinflussen den tatsächlichen Marktwert.
Wertbestimmende Faktoren
- Lage: Makrolage (Region, Stadt) und Mikrolage (Straße, Umgebung)
- Größe & Zuschnitt: Quadratmeter, Form, Bebaubarkeit
- Baurecht: Bebauungsplan, GRZ, GFZ, Geschossigkeit
- Erschließung: Straße, Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Internet
- Bodenbeschaffenheit: Tragfähigkeit, Grundwasser, Hanglage
- Altlasten: Kontaminierung, Kampfmittel, alte Fundamente
- Ausrichtung: Himmelsrichtung, Sonneneinstrahlung
Bodenrichtwerte als Orientierung
| Lagequalität | Typischer Bodenrichtwert | Beispielregionen |
|---|---|---|
| Sehr gute Lage | 500-2.000+ €/m² | München, Hamburg Innenstadt |
| Gute Lage | 200-500 €/m² | Mittelstädte, gute Wohnlagen |
| Mittlere Lage | 80-200 €/m² | Kleinstädte, Randlagen |
| Einfache Lage | 30-80 €/m² | Ländliche Gebiete |
Bodenrichtwerte variieren stark nach Region. Diese Werte dienen nur als grobe Orientierung.
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Jetzt Wert ermitteln3. Baurecht und Bebauungsplan prüfen
Das Baurecht ist der wichtigste wertbestimmende Faktor. Vor dem Verkauf sollten Sie genau wissen, was auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf.
Bebauungsplan einsehen
Beim Bauamt oder online verfügbar. Zeigt Art und Maß der baulichen Nutzung.
Flächennutzungsplan prüfen
Bei fehlendem B-Plan zeigt der F-Plan die geplante Nutzung des Gebiets.
Bauvoranfrage stellen
Bei unklarer Situation: Verbindliche Auskunft vom Bauamt über Bebaubarkeit.
Baulastenverzeichnis prüfen
Öffentlich-rechtliche Verpflichtungen, die den Wert mindern können.
GRZ (Grundflächenzahl)
Gibt an, wie viel Prozent des Grundstücks überbaut werden dürfen. GRZ 0,4 = 40% des Grundstücks bebaubar.
GFZ (Geschossflächenzahl)
Verhältnis von Geschossfläche zu Grundstücksfläche. Bestimmt die maximal mögliche Wohnfläche.
Geschossigkeit
Maximale Anzahl der Vollgeschosse. Mehr Geschosse = mehr Wohnfläche = höherer Wert.
4. Benötigte Unterlagen für den Grundstücksverkauf
Eine vollständige Dokumentation ist beim Grundstücksverkauf besonders wichtig, da Käufer alle Informationen zur Bebaubarkeit benötigen.
Pflichtunterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
- Flurkarte / Liegenschaftskarte vom Katasteramt
- Lageplan mit Maßen und Grenzpunkten
Baurechtliche Unterlagen
- Bebauungsplan (falls vorhanden)
- Bauvoranfrage mit Bescheid (empfohlen)
- Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
- Erschließungsbeitragsbescheide
Technische Unterlagen
- Bodengutachten (falls vorhanden)
- Altlastenauskunft vom Umweltamt
- Erschließungsnachweise (Versorgungsleitungen)
- Vermessungsunterlagen
Bei besonderen Situationen
- Pachtvertrag (bei verpachtetem Land)
- Teilungsgenehmigung (bei Grundstücksteilung)
- Vorkaufsrechtsverzicht der Gemeinde
Tipp: Altlastenauskunft einholen
Eine Altlastenauskunft vom Umweltamt ist keine Pflicht, aber sehr empfohlen. Sie gibt Käufern Sicherheit und beschleunigt den Verkauf. Kosten: ca. 15-50€.
5. Steuern und Kosten beim Grundstücksverkauf
Beim Grundstücksverkauf können verschiedene Steuern anfallen. Die wichtigste ist die Spekulationssteuer bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren.
Kosten für den Verkäufer
| Kostenart | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Spekulationssteuer | Einkommensteuersatz | Nur bei Verkauf <10 Jahre nach Kauf |
| Maklerprovision | 3,57%* | Falls Makler beauftragt |
| Grundschuldlöschung | ca. 0,2% | Falls Belastung vorhanden |
| Vermessung | 500-2.000€ | Bei Teilung oder unklaren Grenzen |
* In Baden-Württemberg: Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision je 3,57%
Spekulationssteuer
Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert.
Ausnahme Erbschaft
Bei geerbten Grundstücken zählt das Kaufdatum des Erblassers. Hatte dieser es über 10 Jahre, ist der Verkauf steuerfrei.
Gewerblicher Handel
Bei mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren droht Einstufung als gewerblicher Grundstückshandel mit voller Besteuerung.
6. Tipps für einen erfolgreichen Grundstücksverkauf
Baurecht maximieren
Prüfen Sie, ob eine Bauvoranfrage für ein größeres Projekt möglich ist. Mehr Baurecht = höherer Preis.
Erschließung klären
Voll erschlossene Grundstücke verkaufen sich schneller und teurer. Klären Sie offene Erschließungskosten.
Altlasten ausschließen
Eine Altlastenauskunft beruhigt Käufer und rechtfertigt einen höheren Preis.
Professionelle Fotos
Auch unbebaute Grundstücke profitieren von guten Fotos. Drohnenaufnahmen zeigen Lage und Zuschnitt optimal.
Zielgruppe kennen
Bauträger, Familien oder Investoren? Passen Sie Ihr Marketing an die Zielgruppe an.
Timing beachten
Frühjahr ist die beste Zeit für Grundstücksverkäufe. Käufer planen dann ihre Bauvorhaben.
Grundstück verkaufen ohne Makler?
Ein Grundstücksverkauf ohne Makler ist möglich, erfordert aber Fachwissen über Baurecht und Bodenwerte. Bei komplexen Fällen (fehlendes Baurecht, unklare Erschließung) empfehlen wir professionelle Beratung.
Mehr zum Verkauf ohne MaklerHäufige Fragen zum Grundstücksverkauf
Wie verkaufe ich mein Grundstück zum besten Preis?
Für den besten Verkaufspreis sollten Sie: 1) Den Bodenrichtwert kennen, 2) Baurecht und Bebauungsplan prüfen, 3) Altlasten ausschließen, 4) Erschließungskosten klären, 5) Professionell vermarkten und 6) Den richtigen Zeitpunkt wählen.
Welche Unterlagen brauche ich für den Grundstücksverkauf?
Für den Grundstücksverkauf benötigen Sie: Grundbuchauszug, Flurkarte/Lageplan, Bebauungsplan oder Bauvoranfrage, Erschließungsnachweise, Altlastenauskunft und ggf. Baulastenverzeichnis-Auszug.
Muss ich Steuern zahlen wenn ich ein Grundstück verkaufe?
Spekulationssteuer fällt an, wenn Sie das Grundstück innerhalb von 10 Jahren nach Kauf verkaufen. Bei geerbten Grundstücken zählt das Kaufdatum des Erblassers. Die Steuer beträgt Ihren persönlichen Einkommensteuersatz auf den Gewinn.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks?
Der Grundstückswert wird bestimmt durch: Lage, Größe und Zuschnitt, Baurecht (Bebauungsplan), Erschließungszustand, Bodenbeschaffenheit, Altlastenfreiheit und die aktuelle Nachfrage am Markt.