Steuern beim Hausverkauf: Was Sie wissen müssen

Beim Verkauf einer Immobilie können erhebliche Steuern anfallen – oder auch gar keine. Die Spekulationssteuer ist der wichtigste Faktor. In diesem Artikel erklären wir alle steuerlichen Aspekte.

Die Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf

Wenn Sie eine Immobilie verkaufen, kann unter bestimmten Umständen Spekulationssteuer anfallen. Der Gewinn wird dann mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert (bis zu 45%).

Wann fällt Spekulationssteuer an?

• Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf
• Und die Immobilie war nicht selbst bewohnt

Wann ist der Verkauf steuerfrei?

1. Die 10-Jahres-Frist

Liegt der Kauf mehr als 10 Jahre zurück, ist der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei – egal ob vermietet oder selbst bewohnt.

2. Eigennutzung (auch unter 10 Jahren)

Der Verkauf ist auch innerhalb der 10-Jahres-Frist steuerfrei, wenn:

• Die Immobilie im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde
• Oder seit Anschaffung ausschließlich selbst genutzt wurde

Berechnung der Spekulationssteuer

So wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet:

• Verkaufspreis
• Minus Kaufpreis
• Minus Kaufnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler)
• Minus nachträgliche Herstellungskosten (Modernisierung, Ausbau)
• Minus Verkaufskosten (Makler, Notar)
• = Zu versteuernder Gewinn

Sonderfall: Geerbte Immobilien

Bei geerbten Immobilien gilt:

• Die Spekulationsfrist läuft nicht neu – es zählt der Kaufzeitpunkt des Erblassers
• War die Immobilie beim Erblasser schon über 10 Jahre, ist der Verkauf steuerfrei
• Zusätzlich kann Erbschaftssteuer anfallen (Freibeträge beachten!)

Sonderfall: Drei-Objekt-Grenze

Wer innerhalb von 5 Jahren mehr als 3 Immobilien verkauft, gilt als gewerblicher Grundstückshändler. Die Konsequenzen:

• Gewerbesteuer auf alle Gewinne
• Keine steuerfreien Verkäufe mehr
• Rückwirkende Versteuerung möglich