Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses oder einer vermieteten Wohnung unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf selbstgenutzter Immobilien. Käufer sind meist Kapitalanleger, die nach Rendite suchen. Die Bewertung erfolgt daher primär nach dem Ertragswert - nicht nach dem Vergleichswert wie bei Eigenheimen.
1. Besonderheiten beim Mehrfamilienhausverkauf
Renditeimmobilien werden anders bewertet und vermarktet als Eigenheime. Die wichtigsten Unterschiede sollten Sie kennen.
Ertragswert statt Vergleichswert
Käufer schauen auf die Mieteinnahmen, nicht auf vergleichbare Verkäufe. Die Jahresnettomiete bestimmt den Preis.
Andere Käufergruppe
Ihre Zielgruppe sind Kapitalanleger, Family Offices und institutionelle Investoren - nicht Familien auf Haussuche.
Due Diligence
Professionelle Käufer prüfen alle Unterlagen genau: Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Sanierungsstau.
Längerer Verkaufsprozess
Die Prüfung und Finanzierung dauert länger als bei Eigenheimen. Planen Sie 6-12 Monate ein.
Haus verkaufen oder vermieten?
Sie überlegen, ob Sie Ihr Haus vermieten oder verkaufen sollen? Bedenken Sie: Vermietung bedeutet Verwaltungsaufwand, Mietausfallrisiko und gebundenes Kapital. Ein Verkauf gibt Ihnen sofort Liquidität für andere Investments - oft mit besserer Rendite.
2. Mehrfamilienhaus bewerten: Ertragswertverfahren
Die Bewertung von Renditeimmobilien erfolgt primär über das Ertragswertverfahren. Der Kaufpreisfaktor ist die zentrale Kennzahl.
Kaufpreisfaktoren nach Lage (2025)
| Lagequalität | Kaufpreisfaktor | Bruttorendite |
|---|---|---|
| Top 7 Städte (A-Lage) | 25-35 | 2,9-4,0% |
| Großstädte (B-Lage) | 18-25 | 4,0-5,6% |
| Mittelstädte | 12-18 | 5,6-8,3% |
| Kleinstädte / ländlich | 8-12 | 8,3-12,5% |
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettomiete. Bruttorendite = 100 / Kaufpreisfaktor
Rechenbeispiel
Mehrfamilienhaus Konstanz
Jahresnettomiete: 60.000€
Kaufpreisfaktor: 22
Marktwert: 1.320.000€
Faktoren für höheren Preis
- Gute Lage
- Sanierter Zustand
- Steigerungspotenzial bei Mieten
- Wenig Leerstand
- Langfristige Mieter
Faktoren für niedrigeren Preis
- Sanierungsstau
- Unter Marktmiete vermietete Einheiten
- Problematische Mieter
- Hohe Nebenkosten
- Leerstand
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Jetzt bewerten lassen3. Vermietete Wohnung oder Haus verkaufen
Der Grundsatz "Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB) bedeutet: Der Käufer tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Das hat Vor- und Nachteile.
Vorteile vermietet verkaufen
- Sofort laufende Mieteinnahmen für Käufer
- Keine Übergabe an leere Wohnung nötig
- Käufer sieht reale Mietrendite
- Keine Eigenbedarfskündigung nötig
- Attraktiv für reine Kapitalanleger
Nachteile vermietet verkaufen
- Kleinere Käufergruppe (keine Eigennutzer)
- Oft niedrigerer Preis als leer
- Mieter unter Marktmiete senkt Preis
- Problematische Mieter schrecken ab
- Besichtigung nur mit Mieter-Einwilligung
Preisabschlag vermietet
Vermietete Wohnungen erzielen typischerweise 10-30% weniger als vergleichbare leere Wohnungen. Der Abschlag hängt ab von Miethöhe, Mietvertrag und Mieterqualität.
Mieter informieren
Sie müssen Mieter nicht vorab informieren, sollten es aber. Der Mieter hat ein Vorkaufsrecht, wenn erstmals WEG gebildet wird. Bei Bestandswohnungen besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Mietkaution übergeben
Die Mietkaution muss an den Käufer übergeben werden. Dokumentieren Sie Kautionshöhe und Anlageform im Kaufvertrag.
Eigenbedarfskündigung vor Verkauf?
Ein Eigentümer darf nicht kündigen, um die Wohnung leerzuziehen und dann zu verkaufen. Eigenbedarf kann nur für tatsächliche eigene Nutzung geltend gemacht werden. Bei Verdacht auf Vorwand drohen Schadensersatzforderungen.
4. Steuern beim Verkauf von Renditeimmobilien
Bei vermieteten Immobilien gelten besondere steuerliche Regeln. Die Selbstnutzungs-Ausnahme der Spekulationssteuer greift nicht.
Steuerliche Situation
| Situation | Spekulationssteuer | Hinweis |
|---|---|---|
| Verkauf nach 10+ Jahren | Steuerfrei | Haltedauer ab Kaufvertrag |
| Verkauf unter 10 Jahren | Gewinn versteuern | Persönlicher Einkommensteuersatz |
| Erbschaft | Frist des Erblassers gilt | Keine neue 10-Jahres-Frist |
| Gewerblicher Handel | Volle Besteuerung | Bei 3+ Verkäufen in 5 Jahren |
Gewinnberechnung
Verkaufspreis - Anschaffungskosten - Verkaufskosten + bereits abgesetzte AfA = zu versteuernder Gewinn. Die AfA erhöht den Gewinn!
Gewerblicher Grundstückshandel
Bei mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren droht Einstufung als gewerblicher Händler. Dann: Gewerbesteuer auf alle Gewinne, auch rückwirkend.
Steuerberater empfohlen
Die steuerlichen Auswirkungen beim MFH-Verkauf sind komplex. Holen Sie sich professionelle Beratung vor dem Verkauf.
5. Die richtigen Käufer finden
Mehrfamilienhäuser sprechen eine andere Käufergruppe an als Eigenheime. Die richtige Vermarktungsstrategie ist entscheidend.
Private Kapitalanleger
Suchen Objekte bis ca. 2 Mio. €. Interessiert an stabiler Rendite und Wertsteigerung. Oft lokale Investoren.
Family Offices
Vermögende Familien mit professionellem Management. Kaufen größere Objekte ab 2-3 Mio. €. Langfristiger Anlagehorizont.
Institutionelle Investoren
Fonds, Versicherungen, Stiftungen. Kaufen Portfolios oder sehr große Objekte. Professionelle Due Diligence.
Projektentwickler
Interessiert an Entwicklungspotenzial: Aufstockung, Umnutzung, Sanierung. Zahlen für Potenzial, nicht nur Bestand.
Vermarktungskanäle für Mehrfamilienhäuser
- Spezialisierte Makler für Anlageimmobilien
- Immobilienplattformen mit Investoren-Fokus
- Direktansprache von lokalen Investoren
- Netzwerke und Immobilien-Stammtische
- Off-Market-Vermarktung (diskret)
- Auktionen für besondere Objekte
6. Tipps für den erfolgreichen MFH-Verkauf
Unterlagen vollständig
Mietverträge, Nebenkostenabrechnungen, Sanierungshistorie - professionelle Käufer prüfen alles genau.
Mietpotenzial aufzeigen
Untermarktmieten können positiv sein: Zeigen Sie Steigerungspotenzial für höhere Rendite.
Sanierungsstau beziffern
Seien Sie transparent. Ein Gutachten über nötige Investitionen schafft Vertrauen und verhindert späte Preisverhandlungen.
Mieterstruktur dokumentieren
Zahlungshistorie, Mietdauer, Bonität - gute Mieter sind ein Verkaufsargument.
Energetischen Zustand kennen
Energieeffizienz wird immer wichtiger. Kennen Sie den Sanierungsbedarf und mögliche Fördermittel.
Steuerliche Planung
Prüfen Sie vor dem Verkauf die steuerlichen Konsequenzen mit Ihrem Steuerberater.
Professionelle Vermarktung
Der Verkauf eines Mehrfamilienhauses erfordert Erfahrung mit Kapitalanlegern und Kenntnisse der Ertragswertberechnung. Ein spezialisierter Makler kann oft einen deutlich besseren Preis erzielen.
Kostenlose Beratung anfordernHäufige Fragen zum Mehrfamilienhausverkauf
Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
Mehrfamilienhäuser werden primär nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Dabei sind die Jahresnettomiete, der Vervielfältiger (Kaufpreisfaktor) und der Zustand des Gebäudes entscheidend. Ein Kaufpreisfaktor von 15-25 ist je nach Lage üblich.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja, vermietete Wohnungen können jederzeit verkauft werden. Der Käufer tritt in den bestehenden Mietvertrag ein ("Kauf bricht nicht Miete"). Allerdings erzielen vermietete Wohnungen oft niedrigere Preise als leere, da Eigennutzer als Käufer wegfallen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf eines Mehrfamilienhauses an?
Bei Verkauf innerhalb von 10 Jahren nach Kauf fällt Spekulationssteuer an. Bei Kapitalanlagen, die nie selbst genutzt wurden, gibt es keine Ausnahme. Zusätzlich können bei mehr als 3 Verkäufen in 5 Jahren Gewerbesteuer anfallen.
Was bedeutet der Kaufpreisfaktor beim Mehrfamilienhaus?
Der Kaufpreisfaktor gibt an, wie viele Jahresnettomieten der Kaufpreis entspricht. Bei Faktor 20 und 50.000€ Jahresnettomiete beträgt der Kaufpreis 1.000.000€. Je höher der Faktor, desto teurer die Immobilie relativ zur Rendite.