"Was ist mein Haus wert?" – diese Frage stellen sich alle Eigentümer, die über einen Verkauf nachdenken. Die Antwort ist komplexer als ein Online-Rechner vermuten lässt.
Die Wahrheit über Online-Bewertungen
Wie funktionieren Online-Rechner?
Online-Bewertungstools nutzen Algorithmen, die auf Durchschnittswerten basieren:
- Bodenrichtwerte der Region
- Durchschnittliche Quadratmeterpreise
- Statistische Anpassungen für Baujahr, Größe etc.
Das Problem dabei:
- Keine Besichtigung: Zustand wird nur geschätzt
- Keine Besonderheiten: Seeblick, Ausstattung, Lage im Detail
- Veraltete Daten: Markt ändert sich schnell
- Große Schwankungen: Bis zu 30% Abweichung möglich!
Vorsicht: Viele kostenlose Online-Bewertungen dienen nur der Lead-Generierung – die Ergebnisse sind bewusst ungenau, um Sie zum Kontakt zu bewegen.
Was bestimmt den Hauswert wirklich?
1. Lage (40-50% des Wertes)
- Makrolage: Stadt, Region, Infrastruktur
- Mikrolage: Straße, Nachbarschaft, Ausrichtung
- Am Bodensee: Seenähe und Seeblick sind Premium-Faktoren
2. Zustand und Ausstattung (20-30%)
- Renovierungszustand
- Heizung und Energieeffizienz
- Küche, Bäder, Böden
- Technische Anlagen
3. Größe und Grundriss (15-20%)
- Wohnfläche und Nutzfläche
- Grundstücksgröße
- Raumaufteilung und Funktionalität
4. Marktlage (10-15%)
- Aktuelle Nachfrage
- Zinsniveau
- Vergleichbare Verkäufe
Die 3 professionellen Bewertungsmethoden
Vergleichswertverfahren
Vergleich mit ähnlichen verkauften Immobilien. Am genauesten für Eigentumswohnungen und Reihenhäuser.
Ertragswertverfahren
Basiert auf erzielbaren Mieteinnahmen. Relevant für vermietete Objekte und Mehrfamilienhäuser.
Sachwertverfahren
Bodenwert + Herstellungskosten minus Alter. Für Spezialimmobilien und Neubauten.
In der Praxis: Professionelle Gutachter kombinieren meist mehrere Verfahren für ein realistisches Ergebnis.
So ermitteln Sie den Wert richtig
Schritt 1: Grobe Orientierung
- Bodenrichtwert bei der Gemeinde erfragen (kostenlos)
- Vergleichbare Angebote auf ImmoScout24 studieren
- Wichtig: Angebotspreise sind NICHT Verkaufspreise!
Schritt 2: Professionelle Bewertung
- Makler-Bewertung: Meist kostenlos, marktorientiert
- Gutachter: 500-1.500 EUR, für Rechtsstreitigkeiten/Erbschaft nötig
Schritt 3: Markttest
Der wahre Wert zeigt sich erst am Markt. Ein erfahrener Makler kennt die lokale Zahlungsbereitschaft.
Immobilienwerte am Bodensee 2026
Aktuelle Durchschnittswerte (stark lageabhängig!):
- Konstanz: 5.800-6.500 EUR/m² (Wohnungen)
- Überlingen: 5.200-5.800 EUR/m²
- Friedrichshafen: 4.800-5.400 EUR/m²
- Radolfzell: 4.500-5.200 EUR/m²
- Premium-Lagen mit Seeblick: +30-50% Aufschlag
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