Eine Scheidung ist emotional belastend – und die gemeinsame Immobilie macht es oft noch komplizierter. In diesem Ratgeber zeigen wir alle Optionen und erklären die rechtlichen sowie steuerlichen Aspekte.
Die Ausgangssituation verstehen
Zugewinngemeinschaft (Regelfall)
Ohne Ehevertrag gilt die Zugewinngemeinschaft. Das bedeutet:
- Jeder behält sein vor der Ehe erworbenes Vermögen
- Bei Scheidung wird der Zugewinn während der Ehe aufgeteilt
- Die Immobilie wird zum aktuellen Verkehrswert bewertet
Wem gehört die Immobilie?
Entscheidend ist der Grundbucheintrag:
- Beide im Grundbuch: Beide sind Eigentümer (meist je 50%)
- Nur einer im Grundbuch: Nur dieser ist Eigentümer
Wichtig: Wer den Kredit abbezahlt hat, ist irrelevant! Es zählt nur der Grundbucheintrag.
Die 4 Optionen bei Scheidung
Option 1: Verkauf und Erlös teilen
Die sauberste Lösung – ein Schlussstrich.
- Vorteile: Klare Verhältnisse, keine weiteren Verpflichtungen
- Nachteile: Eventuell schlechter Zeitpunkt, Umzugsstress
Ablauf:
- Immobilie bewerten lassen
- Einigung über Mindestpreis
- Verkauf durchführen
- Kredit ablösen
- Resterlös teilen (meist 50/50)
Option 2: Ein Partner kauft den anderen aus
Einer übernimmt die Immobilie und zahlt den anderen aus.
- Vorteile: Kinder können im Haus bleiben, kein Verkaufsstress
- Nachteile: Hohe Auszahlungssumme nötig, Bank muss zustimmen
Wichtig:
- Grundbuchänderung nötig
- Bank muss den Partner aus dem Kredit entlassen
- Eventuell Vorfälligkeitsentschädigung bei Umschuldung
Option 3: Übertragung auf die Kinder
Die Immobilie wird an die Kinder übertragen (Schenkung).
- Vorteile: Familienbesitz bleibt erhalten
- Nachteile: Komplex, Kinder müssen volljährig sein oder Betreuungsgericht zustimmen
Option 4: Teilungsversteigerung (Notlösung)
Wenn keine Einigung möglich ist, kann jeder Partner die Teilungsversteigerung beantragen.
- Vorteile: Erzwingt Lösung bei Blockade
- Nachteile: Oft 20-30% unter Marktwert, hohe Kosten
Vermeiden Sie die Teilungsversteigerung! Sie ist teuer, langwierig und bringt meist deutlich weniger Erlös als ein normaler Verkauf.
Steuerliche Aspekte
Spekulationssteuer
Bei Scheidung gelten die normalen Regeln:
- Nach 10 Jahren Besitz: steuerfrei
- Bei Eigennutzung im Verkaufsjahr + 2 Vorjahre: steuerfrei
- Sonst: Gewinn mit persönlichem Steuersatz versteuern
Übertragung zwischen Eheleuten
Die Übertragung eines Immobilienanteils an den Ex-Partner ist:
- Grunderwerbsteuerfrei (während der Ehe und im Rahmen der Scheidung)
- Keine Spekulationssteuer, wenn Eigennutzung vorlag
Praktische Tipps
- Immobilie frühzeitig bewerten lassen (neutral!)
- Emotionen aus der Entscheidung heraushalten
- Mediation bei Uneinigkeit
- Steuerberater hinzuziehen
- Nicht unter Zeitdruck verkaufen
Unser Angebot: Wir begleiten Scheidungsverkäufe diskret und neutral. Als unabhängiger Dritter moderieren wir zwischen beiden Parteien für einen fairen Verkauf.
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